Vous avez trouvé le bien à acheter, mais votre logement actuel n’est pas encore vendu. Le prêt relais sert précisément à combler ce décalage : la banque vous avance une partie de la valeur du bien à vendre, pour financer votre achat sans attendre la signature de la vente.
Réponse directe : Le montant d’un prêt relais correspond en général à environ 70 % de la valeur estimée du bien à vendre, diminués du capital restant dû sur votre crédit en cours. La fourchette observée se situe entre 60 et 80 % selon les banques. Le coût réel dépend du taux appliqué, de la durée réelle avant la vente et du régime d’intérêts choisi (franchise totale ou partielle).
Cet article détaille, exemple chiffré à l’appui, comment estimer vous-même le montant finançable, calculer le coût selon la durée de vente, choisir entre un relais sec ou adossé, et sécuriser le montage avant de signer.
Points clés avant de simuler votre prêt relais
- Montant finançable ≈ 70 % de la valeur du bien à vendre − capital restant dû.
- Durée maximale : 2 ans (12 mois renouvelable une fois).
- Seuls les intérêts sont payés pendant la durée ; le capital est remboursé lors de la vente.
- Deux montages : relais sec (sans nouveau prêt) ou relais adossé (avec prêt amortissable).
- Le coût grimpe mécaniquement si la vente tarde : chiffrer plusieurs scénarios de durée.
Le prêt relais : fonctionnement et principes clés
Le prêt relais est un crédit immobilier de courte durée, remboursable in fine : vous ne remboursez pas le capital mois après mois, mais en une seule fois, le jour où votre bien actuel est vendu. Pendant toute sa durée, vous ne versez généralement que les intérêts et, le cas échéant, l’assurance emprunteur. Il permet de ne pas supporter deux mensualités de crédit immobilier en parallèle le temps que la transaction se réalise.
La durée est encadrée. Selon les informations publiées par PAP sur la durée du crédit relais, le prêt est accordé pour douze mois, renouvelable une fois, soit deux ans maximum. Pour affiner votre calcul prêt relais en fonction de votre projet, vous pouvez consulter directement les simulateurs et conditions proposés par calcul prêt relais.
Relais sec ou relais adossé : quelle différence ?
Deux montages coexistent, selon que le prix de vente attendu couvre ou non le prix du nouveau bien.
| Critère | Relais sec | Relais adossé |
|---|---|---|
| Composition | Uniquement un prêt relais | Prêt relais + nouveau prêt immobilier amortissable |
| Situation adaptée | Prix de vente attendu ≥ prix du nouveau bien (hors frais) | Prix de vente attendu < prix du nouveau bien |
| Mensualité pendant le relais | Intérêts du relais uniquement | Intérêts du relais + mensualité du nouveau prêt |
| Fréquence observée | Plus rare | Montage le plus fréquent |
Dans les deux cas, le capital du relais est soldé à la vente du bien actuel, sans pénalité de remboursement anticipé.
Comment calculer le montant d’un prêt relais ?
Le calcul repose sur deux chiffres : la valeur estimée de votre logement actuel et le capital restant dû sur votre crédit en cours. La banque applique un pourcentage à la valeur du bien, puis déduit la dette résiduelle à solder au moment de la vente.
La formule simplifiée est la suivante : montant finançable ≈ (valeur estimée du bien × quotité) − capital restant dû. La quotité pratiquée se situe le plus souvent dans une fourchette de 60 à 80 %, avec une référence courante autour de 70 %. Selon les éléments repris de Service-Public.fr dans cette fiche sur la quotité et le traitement HCSF du prêt relais, cette décote intègre une marge de sécurité pour tenir compte d’un prix de vente final potentiellement inférieur à l’estimation.
Exemple chiffré pas à pas
Prenons un cas qui servira de fil rouge dans la suite de l’article.
Cas pratique
Vous possédez un appartement estimé à 300 000 €, sur lequel il reste 100 000 € de capital à rembourser. Vous souhaitez acheter un nouveau bien à 350 000 €.
- Base retenue par la banque : 300 000 € × 70 % = 210 000 €.
- Remboursement du crédit en cours à la vente : 100 000 €.
- Montant du prêt relais réellement disponible pour le nouvel achat : 210 000 € − 100 000 € = 110 000 €.
Ces 110 000 € viennent en complément de votre éventuel apport personnel et, si nécessaire, d’un nouveau prêt immobilier amortissable pour couvrir le solde du prix du nouveau bien.
Les facteurs qui font varier la quotité
La banque ne retient pas toujours 70 %. Plusieurs éléments peuvent faire bouger ce curseur à la hausse ou à la baisse : nature et localisation du bien, cohérence du prix affiché avec le marché local, qualité du dossier emprunteur, existence ou non d’un compromis de vente signé. Un bien atypique ou situé sur un marché peu liquide se verra souvent appliquer une quotité plus prudente.
Quel est le coût réel d’un crédit relais ?
Le coût d’un prêt relais tient à trois éléments : le taux d’intérêt appliqué, le régime d’intérêts (franchise totale ou partielle) et les frais annexes (dossier, garantie, assurance emprunteur éventuelle). Le taux pratiqué est en règle générale supérieur à celui d’un prêt immobilier classique, en contrepartie de la souplesse offerte.
Deux régimes d’intérêts cohabitent :
- Franchise partielle : vous payez les intérêts tous les mois pendant la durée du relais. Le capital est remboursé à la vente.
- Franchise totale : vous ne payez ni capital ni intérêts pendant la durée. Les intérêts s’accumulent et sont réglés en bloc à la vente, ce qui allège la trésorerie mensuelle mais augmente la facture finale.
Combien ça coûte selon la durée de la vente ?
Reprenons le fil rouge. Vous obtenez 110 000 € de prêt relais. Pour illustrer, retenons un taux d’intérêt annuel hypothétique de 4,5 % (à vérifier auprès de votre banque, les taux réels variant selon le marché et votre profil). Les montants ci-dessous ne couvrent que les intérêts ; les frais de dossier, de garantie et l’assurance s’y ajoutent.
| Durée avant vente | Intérêts cumulés estimés | Impact mensuel moyen |
|---|---|---|
| 6 mois | ≈ 2 475 € | ≈ 412 € |
| 12 mois | ≈ 4 950 € | ≈ 412 € |
| 24 mois (maximum) | ≈ 9 900 € | ≈ 412 € |
La lecture est simple : si la vente se concrétise rapidement, le coût reste contenu ; s’il faut tenir jusqu’à la limite des 24 mois, la charge d’intérêts double, puis quadruple par rapport à une vente en six mois. C’est ce point qui doit nourrir votre réflexion avant signature.
Attention aux frais oubliés : aux intérêts s’ajoutent les frais de dossier, les frais de garantie (hypothèque, caution ou privilège de prêteur de deniers) et, selon le contrat, l’assurance emprunteur. Demandez systématiquement le coût total du crédit et le TAEG dans l’offre de prêt.
Prêt relais : quelles précautions pour limiter les risques ?
Le risque principal du prêt relais est connu et clairement identifié par les organismes publics : le capital doit être remboursé à l’échéance, même si le bien n’a pas été vendu. L’analyse de l’ANIL sur les prêts relais rappelle que l’évaluation du bien doit s’appuyer sur une estimation sérieuse, acceptée par le prêteur, précisément pour éviter un prix de vente final trop éloigné de l’avance consentie.
Vente tardive, scénario à anticiper : si votre logement n’est pas vendu dans les 24 mois, vous devez rembourser le capital du relais. Les solutions existent (baisse de prix, transformation partielle en prêt amortissable, négociation avec la banque) mais ont toutes un coût : mieux vaut les envisager en amont.
Leviers concrets pour sécuriser le montage
Plusieurs réflexes réduisent nettement l’exposition au risque :
- Fixer un prix de vente réaliste dès le départ, en s’appuyant sur plusieurs avis d’agents et sur les transactions récentes du quartier plutôt que sur les prix affichés.
- Simuler plusieurs durées avant signature : vente en 6, 12 et 24 mois, pour mesurer la zone de confort financière.
- Conserver une marge de trésorerie permettant d’absorber plusieurs mois d’intérêts supplémentaires sans fragiliser le budget courant.
- Mettre en concurrence plusieurs établissements : quotité retenue, taux, régime de franchise et frais annexes varient sensiblement d’une banque à l’autre.
- Vérifier les conditions de sortie : possibilité de rembourser par anticipation sans pénalité, modalités de prorogation, bascule éventuelle vers un prêt amortissable.
La vigilance porte aussi sur l’information transmise par le prêteur. L’offre doit détailler le TAEG, le coût total, les modalités de franchise et les conditions de prorogation : des points à relire ligne à ligne avant d’engager votre signature. Pour les lecteurs attentifs à la sécurité numérique de leurs démarches, les risques liés à la redirection DNS rappellent qu’il faut toujours vérifier l’adresse réelle d’un site bancaire avant de transmettre des pièces justificatives.
Simuler son prêt relais : les étapes à suivre
Une bonne simulation commence par la préparation des bons chiffres. Plus les données d’entrée sont fiables, plus le montant finançable et le coût estimé reflètent votre situation réelle.
- Réunir les chiffres de départ
Estimation du bien à vendre (idéalement trois avis d’agents concordants), capital restant dû sur le crédit en cours, prix du nouveau bien et montant de l’apport disponible.
- Choisir le type de montage
Relais sec si le produit de la vente attendue couvre le prix du nouveau bien et les frais ; relais adossé si un nouveau prêt amortissable est nécessaire pour boucler l’opération. Le tableau comparatif plus haut aide à trancher rapidement.
- Simuler plusieurs scénarios de durée
Testez une vente à 6, 12 et 24 mois pour mesurer l’écart de coût. C’est ce qui transforme la simulation en véritable outil de décision.
- Comparer les offres bancaires
Demandez la quotité retenue, le taux, le régime d’intérêts (franchise totale ou partielle), les frais de dossier et de garantie, le TAEG et le coût total du crédit.
- Affiner avec un conseiller
Après une simulation en ligne, un échange avec un conseiller permet de valider la cohérence du montage avec votre taux d’endettement global et votre reste à vivre.
Pour aller plus loin et élargir la réflexion au financement complet de votre achat, consulter une simulation de crédit immobilier aide à comparer concrètement les options qui s’offrent à vous, prêt relais inclus.
Quel pourcentage de la valeur du bien la banque peut-elle avancer ?
La quotité se situe le plus souvent entre 60 et 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, avec une référence courante autour de 70 %. Elle dépend de la nature du bien, de son estimation, du marché local et de la qualité du dossier emprunteur. Le capital restant dû sur votre crédit en cours est ensuite déduit pour obtenir le montant réellement disponible.
Combien coûte un prêt relais si la vente dépasse la durée prévue ?
Le coût augmente proportionnellement à la durée. Sur un relais de 110 000 € à un taux hypothétique de 4,5 %, les intérêts cumulés passent d’environ 2 475 € à 6 mois à près de 9 900 € à 24 mois, hors frais annexes. Si la vente ne se concrétise pas dans le délai maximum de deux ans, le capital reste exigible : d’où l’importance d’anticiper plusieurs scénarios dès la simulation.
Faut-il choisir un relais sec ou un relais adossé ?
Le relais sec convient lorsque le prix de vente attendu couvre à lui seul le prix du nouveau bien et les frais associés. Dès qu’un complément de financement est nécessaire, le relais adossé, qui combine prêt relais et nouveau prêt immobilier amortissable, s’impose. C’est aujourd’hui le montage le plus fréquent.
Quelles informations préparer avant de simuler ?
Rassemblez l’estimation du bien à vendre (de préférence plusieurs avis), le tableau d’amortissement de votre crédit en cours pour connaître le capital restant dû, le prix du nouveau bien, le montant de votre apport et une évaluation de vos revenus et charges actuelles. Ces données permettent une simulation réaliste du montant finançable, du coût et du taux d’endettement global.
Chiffrer dès maintenant son prêt relais, c’est se donner les moyens d’avancer sur le nouveau bien sans naviguer à vue. Le calcul tient en quelques lignes, mais la décision mérite d’être prise après plusieurs simulations de durée, une comparaison d’au moins deux ou trois offres bancaires et un échange avec un conseiller sur votre situation globale. Les informations présentées ici ont une vocation pédagogique et ne constituent pas un conseil personnalisé : les conditions définitives figurent dans l’offre de prêt émise par votre banque.